O mercado de Alojamento Local no Porto está a atravessar novas fases com o surgimento de zonas de contenção, áreas de crescimento sustentável e regulamentação reforçada em 2024. Estas medidas refletem o esforço da autarquia em equilibrar o turismo com a habitação residencial. Neste artigo, exploramos de forma clara os três tipos de zonas (condicionadas, preventivas e transigentes), as alterações até agora implementadas e os próximos passos regulatórios que impactam quem gere um AL na cidade. Se pretende manter a sua licença ativa ou candidatar-se com êxito, perceba como estas regras o afetam e quais os cuidados a ter.

1. Áreas de Contenção Condicionada

As áreas de contenção condicionada no Porto são zonas onde a pressão turística sobre o mercado residencial excede 50%. Neste regime, a Câmara suspendeu imediatamente a emissão de novas licenças para Alojamento Local por um período inicial de seis meses, prorrogável por mais igual período ou até que seja aprovado um novo regulamento municipal.

Durante este prazo, mesmo que o seu imóvel cumprisse todas as exigências legais, qualquer pedido de licença seria automaticamente indeferido. Quando a suspensão for levantada, os registos terão normalmente uma validade de apenas dois anos, reforçando a necessidade de agir rápido e estar atento aos prazos.

2. Áreas de Contenção Preventiva

Em freguesias com pressão entre 37,5% e 50%, o Porto aplica o regime de contenção preventiva. As licenças nessas zonas continuam a ser atribuídas, mas com uma validade de apenas quatro anos. Isto cria um regime intermédio em que a emissão é possível, mas sob condições restritivas que exigem renovação regular e monitorização constante.

Como resultado, operar nestas áreas implica pensar a médio prazo, garantindo que o seu AL se mantém competitivo e regularizado antes do término do período de validade. A gestão de documentação e o cumprimento rigoroso das obrigações fiscais e de segurança tornam-se determinantes.

3. Áreas de Contenção Transigente

As zonas de contenção transigente englobam freguesias com pressão entre 25% e 37,5%. Aqui, os registos de Alojamento Local têm uma validade superior a seis anos, dando maior estabilidade aos anfitriões e reduzindo a necessidade de renovação frequente.

Estas áreas representam um equilíbrio entre incentivar o crescimento e evitar pressão excessiva sobre o mercado habitacional. Se o seu imóvel estiver numa dessas freguesias, conta com uma janela temporal mais alargada para planear investimentos e garantir conformidade com a legislação, sem surpresas a curto prazo.

4. Transição ao novo Regulamento Municipal e prorrogações

O atual regime de contenção vigora até à aprovação de um novo Regulamento Municipal para o Desenvolvimento Sustentável do AL, cuja proposta foi recuperada em dezembro de 2024. Tal regulamento deverá ser revisto periodicamente — de dois em dois anos — de modo a acompanhar as dinâmicas da oferta turística e da habitação local

Enquanto não é publicado, a Câmara mantém o poder de suspender licenças através de deliberações específicas, consequência direta do Decreto-Lei n.º 76/2024, que devolveu poderes regulatórios aos municípios. Por isso, mesmo que esteja fora de uma zona de contenção atual, é fundamental monitorizar ativamente os documentos da Câmara e preparar-se para candidaturas face a novas oportunidades.

O quadro regulatório do Alojamento Local no Porto está em evolução constante. A cidade está dividida entre áreas condicionadas, preventivas e transigentes, com regimes que variam conforme a pressão sobre o mercado habitacional. Para garantir o sucesso da sua atividade, deve saber em que categoria se encontra o seu imóvel, adaptar-se a prazos específicos de validade e manter-se atualizado sobre o novo regulamento municipal. Estas medidas visam equilibrar turismo e qualidade de vida. Se desejar apoio para analisar o seu caso, preparar candidaturas ou monitorizar a evolução regulatória, ficarei feliz em ajudar.