O pacote legislativo “Mais Habitação”, aprovado em outubro de 2023, reformulou profundamente o regime do Alojamento Local em Portugal, trazendo alterações significativas em diversos aspetos dessa atividade. Neste guia, detalhamos as principais medidas que impactam os proprietários de imóveis para turismo de curta duração, incluindo licenciamento, taxas, poder dos condomínios e incentivos ao mercado habitacional. Ao conhecer estas mudanças, torna-se mais simples adequar a sua atividade às novas exigências legais e aproveitar eventuais benefícios.

1. Licenças de Alojamento Local: suspensão e condicionamentos

O regime impôs inicialmente a suspensão imediata de novas licenças de AL para apartamentos ou frações autónomas, sobretudo nas zonas urbanas de maior densidade populacional, salvo exceções em territórios do interior, regiões autónomas (Açores e Madeira) e imóveis com condições específicas como o programa Revive Natureza. Esta limitação visava evitar a pressão excessiva da oferta turística sobre a habitação permanente. No entanto, o governo anterior aprovou em 2024 um decreto-lei que revogou esta suspensão, restituindo aos municípios o poder de decisão local sobre licenciamento.

Para os proprietários, isto implica que devem avaliar cuidadosamente o momento para candidatar-se a uma licença, e monitorizar a aprovação da Carta Municipal de Habitação, documento que define zonas prioritárias e eventuais suspensões locais de novas licenças, mantendo a atuação estritamente conforme ao mandato municipal.

2. Caducidade e transmissibilidade das licenças

O “Mais Habitação” tornou as licenças de AL não renováveis automaticamente, com caducidade prevista a cada cinco anos — sendo que as preexistentes receberam prorrogação até 2030 — e proibiu a transmissão das licenças em caso de venda do imóvel ou transferência da titularidade . Estas medidas dificultavam a operação contínua de AL. Porém, o decreto-lei de outubro de 2024 inverteu-nas, eliminando a caducidade quinquenal obrigatória e restabelecendo o direito à transmissão da licença durante mudanças de titularidade.

Portanto, quem possui licença anterior acumula garantias de estabilidade, e quem adquire imóvel com AL não precisa de reiniciar todo o processo, desde que o município não imponha novas restrições localmente, o que reforça a importância de consulta antes da compra.

3. CEAL: criação, cálculos, exceções e revogação

O programa instituiu a Contribuição Extraordinária sobre o AL (CEAL) — um imposto calculado com base na área, pressão urbanística e rendimento estimado, aplicado a unidades autónomas localizadas em zonas urbanas. Algumas situações, como arrendamentos até 120 dias em habitação própria, áreas do interior ou moradias, ficavam isentas. Contudo, em maio de 2024 esta taxa foi revista e, em agosto de 2024, foi totalmente revogada via Lei n.º 35/2024

Esta revogação foi recebida como alívio pelos operadores, mas evidenciou a incerteza jurídica que ainda paira sobre o futuro do AL em Portugal. Dado o caráter reversível desta política, é prudente manter monitorização sobre eventuais novas medidas financeiras.

4. Papel dos condomínios e imposição de contactos de emergência

O diploma do “Mais Habitação” reforçou o papel dos condomínios: a autorização prévia passou a ser necessária para emitir uma nova licença em condomínio, ou um veto por maioria qualificada (2/3) pode mesmo cancelar licenças existentes, obrigando a Câmara a agir em até 60 dias. Além disso, tornou-se obrigatória a disponibilização de contactos de emergência 24/7 e avisos visíveis sobre regras de silêncio e funcionamento aos hóspedes.

Apesar de o decreto-lei de outubro de 2024 restituir parte dos poderes locais aos municípios, a legislação continua a exigir a presença destes contactos e regras visíveis, o que implica que quem opera AL deve manter relações transparentes e cordiais com a comunidade condominial.

5. Incentivos à passagem para o arrendamento habitação

Para incentivar a conversão de AL para arrendamento tradicional, o pacote introduziu vantagens fiscais significativas, como isenção de IRS ou IRC sobre rendimentos habitacionais até 2029, desde que o contrato fosse celebrado até 31 de dezembro de 2024. Esta medida visava combater a falta de habitação permanente ao estimular a transição de AL para arrendamento de longo prazo.

Embora tenha permitido avaliar novas formas de rentabilizar imóveis, muitos proprietários sentiram que condições e prazos rigidamente definidos nem sempre compensavam, recomendando a simulação financeira e análise jurídica antes de optar por esta alternativa.

O “Mais Habitação” gerou um impacto profundo no setor do Alojamento Local: alterou completamente o licenciamento, restringiu a transferência de licenças, instituiu a CEAL, reforçou o papel dos condomínios e introduziu incentivos ao arrendamento. Todavia, muitas destas medidas foram revertidas ou flexibilizadas em 2024. Ainda assim, o ambiente legislativo permanece volátil: requer vigilância constante, consulta de Cartas Municipais e adaptação rigorosa às exigências técnicas, fiscais e comunitárias.