A nova legislação que entrou em vigor em novembro de 2024 com o Decreto-Lei n.º 76/2024 vem alterar, de forma significativa, o regime jurídico do Alojamento Local (AL) em Portugal. Este artigo explica, passo a passo, as principais mudanças — desde o fim da renovação automática das licenças e a sua transmissibilidade, até à redistribuição de poderes entre municípios, condomínios e turistas — e oferece orientação prática para que proprietários possam adaptar-se às novas regras e aproveitar as oportunidades que surgem com este novo enquadramento.

1. Fim da renovação automática e transmissibilidade das licenças

Com a nova legislação, deixou de ser necessária a renovação dos registos de AL: a licença passa a ser permanente, sem caducidade automática, eliminando a antiga obrigação de reapreciação em 2030 e renovação periódica cada cinco anos. Esta alteração reduz a burocracia e traz maior estabilidade aos proprietários, permitindo-lhes planear a longo prazo sem receio de perder o registo por um lapso administrativo.

Além disso, foi revogada a intransmissibilidade da licença — agora, pode ser transferida em caso de venda ou mudança de propriedade, exceto onde uma restrição municipal específica proíba essa prática . Esta transmissibilidade pode aumentar o valor do imóvel, tornando-o mais apelativo no mercado, mas obrigando a atenção às regras locais em zonas com limitações específicas.

2. Maior poder para municípios e limites locais

Os municípios passam a deter competências reforçadas, podendo aprovar regulamentos próprios para controlar a atividade de AL no seu território — por exemplo, através da criação de “áreas de contenção” ou de “crescimento sustentável”. Locais com mais de 1.000 registos têm um prazo de 12 meses para decidir se regulam o licenciamento, ou caso contrário, new licenças continuam válidas pelo quadro nacional.

Dentro dessas áreas, as câmaras podem definir critérios como limites ao número de licenças por fração, restrições a imóveis arrendados nos últimos dois anos, ou exigência de certificados energéticos e técnicos para novas licenças. Estas regras locais permitem uma gestão mais personalizada dos impactos do AL nas comunidades.

3. Papel dos condomínios reduzido e regras mais claras

A legislação elimina a exigência de aprovação prévia por parte dos condomínios para abertura de AL num prédio, retirando competências preventivas aos condóminos. No entanto, os condomínios mantém o poder de oposição reativa, desde que exista maioria simples fundamentada em perturbações comprobadas, e mediante decisão da câmara municipal. Este equilíbrio reduz burocracia de arranque, mas protege contra incívicos, dando maior segurança jurídica aos anfitriões.

4. Suspensão de novos registos e zonas saturadas

O congelamento de novos registos geral foi revogado, mas mantém-se a possibilidade de suspensão em áreas de contenção, definida por deliberação municipal. Em alguns municípios turísticos ou com excesso de AL, esta suspensão pode durar até 90 dias, conferindo flexibilidade às câmaras para equilibrar oferta e procura de alojamento habitacional.

Esta ferramenta permite reagir a contextos de pressão imobiliária ou turística, protegendo comunidades locais sem impedir a criação de novos AL onde exista maior margem de crescimento.

5. Normas de segurança, capacidade e sinalética obrigatória

Entram em vigor requisitos técnicos reforçados: o número máximo de utentes é fixado em 27 (em vez dos anteriores 30), mantendo-se até duas camas suplementares, desde que não excedam 50% das camas fixas. A nível de segurança e funcionamento, estabelecimentos devem exibir plaqueta junto à entrada principal, ter livro de informações em pelo menos três idiomas, sinalética obrigatória e seguro válido, sob pena de cancelamento automático se faltar comprovativo.

Estas obrigações reforçam a qualidade e conformidade dos AL em prol de maior transparência, proteção dos hóspedes e respeito pelas regulamentações municipais.

6. Fiscalização, sanções e incentivos ao arrendamento

Com a nova legislação, a fiscalização fica atribuída não apenas às câmaras e ASAE, mas também às juntas de freguesia. As coimas variam entre 200 € por ruído e 3 750 € por operação sem licença, podendo atingir 44 000 € em casos de reincidência. Por outro lado, foram eliminadas taxas extraordinárias (CEAL) e criados mecanismos de incentivo (isenções de IRS/IMI) para proprietários que convertam AL para contratos de longa duração.

Este equilíbrio entre penalização e apoio cria um ambiente regulatório mais justo, motivando proprietários a escolherem entre turismo controlado ou arrendamento habitacional sustentável.

O Decreto-Lei n.º 76/2024 representa um marco no regime do Alojamento Local em Portugal: simplifica processos, consolida segurança jurídica e devolve poderes aos municípios, sem penalizar quem opera legalmente. Apesar de reforçar a fiscalização e definir normas claras, também estabelece incentivos e estabilidade, permitindo que proprietários planeiem com confiança. Avalie o impacto no seu imóvel quanto às novas regras locais, capacidade, sinalética e segurança, pois adaptar-se será essencial para continuar a alojar de forma sustentável e legal.