O programa “Mais Habitação”, aprovado em outubro de 2023, trouxe uma revolução no mercado de Alojamento Local (AL) em Portugal — especialmente para frações autónomas dentro de edificios em habitação coletiva. Este artigo explica em pormenor as principais medidas, que vão desde o reforço dos poderes dos condomínios até à introdução (e posterior revogação) da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), e ainda os incentivos fiscais destinados a quem optar pelo arrendamento habitacional em vez do AL. Conhecer estas mudanças é fundamental para operar legalmente e de forma sustentável no sector.

1. Apoio dos condomínios reforçado

O regime Mais Habitação concedeu aos condomínios o poder de influenciar significativamente a existência ou a interrupção de uma atividade de AL. Agora, uma licença só pode ser emitida se a assembleia municipal for unanime ao permitir o regime, quando a fração não tiver essa previsão no título da propriedade horizontal ou já tenha licença anterior. Por outro lado, se a licença já estiver válida mas não tiver o aval prévio, é possível anulá-la por deliberação da assembleia com maioria qualificada, comunicada à câmara municipal para cessar o registo.

Esta alteração exige que os proprietários cultivem relações sólidas com os seus condóminos e adotem regras claras para os hóspedes, a fim de evitar perturbações que possam motivar um voto contra a continuação da exploração turística.

2. Suspensão de novas licenças e caducidade das antigas

Foi decretada uma suspensão geral na emissão de novas licenças de AL em frações autónomas, salvo exceções específicas para zonas fora do regime (como habitação unifamiliar ou rural). Além disso, as licenças inativas, ou seja, sem atividade comprovada, estão sujeitas a caducidade automática caso não se demonstre a exploração aos cinco anos ou antes.

Quem gere AL deve agora certificar-se de manter declaração de rendimentos (IRS/IVA) atualizada, assegurando a continuidade do registo e evitar perder a licença simplesmente por não demonstrar atividade.

3. Duração limitada e reavaliação quinquenal

Com o Mais Habitação, todas as licenças passam a ter uma caducidade previamente definida, com reavaliação obrigatória a cada cinco anos, e a primeira avaliação automatizada a ocorrer em 2030. Para licenças associadas a garantias bancárias por empréstimos imobiliários, a validade pode estender-se até à amortização total.

Esta medida significa que os proprietários têm agora um horizonte limitado para iniciar ou manter a atividade e deverão preparar-se desde já para cumprir com inspeções e certificações periódicas.

4. CEAL: criada e rapidamente revogada

A Contribuição Extraordinária sobre o AL (CEAL) foi introduzida como um imposto anual de 15 % sobre receita presumida, ponderada pela pressão urbanística e área do imóvel. Ainda assim, ficaram fora da taxa os AL em habitação própria, moradias, territórios do interior, e outros casos específicos. Apesar das críticas e contestação de associações, a CEAL foi revista e revogada em setembro de 2024 através do DL n.º 57/2024, repondo o IMI de vetustez e eliminando a taxa sobre o AL.

A retirada da CEAL e da cláusula do coeficiente de vetustez representa um alívio significativo na carga financeira dos operadores do setor, mas também mostrou quão volátil pode ser o enquadramento legal para o AL.

5. Incentivos ao arrendamento habitacional

Para incentivar os proprietários a mudar o foco do AL para o arrendamento habitacional, foram previstos benefícios fiscais: isenção de IRS ou IRC para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2024, com rendas não tributáveis até 2029. Esta medida visou aumentar a oferta habitacional em resposta à crise de habitação, oferecendo uma alternativa atractiva ao AL.

Embora estes incentivos pareçam vantajosos, é importante fazer cálculos cuidadosos e comparar rendimentos e implicações fiscais antes de decidir reorientar o imóvel para o arrendamento.

O pacote Mais Habitação introduziu mudanças profundas e, por vezes, conflitantes, no regime do Alojamento Local em Portugal. Apesar de algumas medidas como a CEAL terem sido revertidas, ainda persistem restrições significativas relacionadas com licenciamento, prazo de atividade e fiscalização comunitária. A complexidade e a volatilidade legal exigem que quem atua no setor esteja bem informado e preparado para adaptar estratégias — nomeadamente no sentido de demonstrar atividade, negociar com condomínios ou aproveitar incentivos fiscais para arrendamento. Se precisar de apoio para navegar estas alterações — através de checklists por município, modelos de comunicação ou análise fiscal personalizada — é só dizer.