A partir de 1 de novembro de 2024, com o fim do regime Mais Habitação, Lisboa enfrenta um momento de transição no controlo do Alojamento Local (AL). Este artigo explica as zonas de contenção em vigor, quais as implicações da suspensão ou retoma de licenças e como os proprietários devem atuar perante as incertezas legais do novo regulamento. Compreender estas alterações permite-lhe desenhar estratégias informadas para manter a sua atividade ou adaptá-la às oportunidades mais rentáveis no mercado.

1. Reversão do regime Mais Habitação em Lisboa

Com a revogação do pacote Mais Habitação, as medidas que tinham sido aplicadas desde 2023 perdem efetivamente validade, pondo em causa a renovação automática de restrições e registos. Os proprietários aguardam agora para saber se a Câmara optará por reinstituir regulamentos similares ou se suspenderá novos pedidos de lisenciamento por um ano, até aprovar um novo sistema municipal.

Esta indefinição obriga a uma vigilância próxima da evolução da legislação municipal. Em situação de suspensão, pode ficar impossibilitado de obter uma nova licença até ao final do próximo ano, mesmo que o imóvel cumpra os requisitos legais nacionais. Tomar decisão com base nesses cenários é determinante para planeamento de investimento ou venda.

2. Áreas de contenção definidas originalmente em 2022

As zonas de contenção definidas na reunião camarária de 2022 abrangem as freguesias centrais com elevado rácio de unidades de AL por cada 100 fogos de habitação: destacam-se Santa Maria Maior, Misericórdia, Arroios, entre outras, representando percentagens que variam entre 4% a mais de 50% de AL face à habitação permanente.

Nestes territórios, novos pedidos de licenciamento estão suspensos, e quem tentar iniciar atividade enfrentará rejeição automática no Balcão Único Eletrónico. Este é um cenário que se mantém até novas decisões municipais, validadas por estudos urbanísticos e comunicadas ao Turismo de Portugal.

3. Consequências desta suspensão provisória

Enquanto persistirem as áreas de contenção, todos os novos pedidos de licença em Lisboa serão automaticamente recusados, impedindo que apartamentos habitacionais sejam transformados em AL. Financeiramente, esta suspensão está acompanhada de medidas fiscais, com tributação de 50 % da matéria colectável nos imóveis existentes nas zonas restritas.

Além disso, a mudança de titular de uma licença ativa não permite atribuição automática de uma nova, limitando o mercado de compra e venda de AL nessas regiões. O resultado é um ambiente menos flexível para investidores, mas mais seguro para residentes e leitores de habitação tradicionais.

4. Incertezas à espera de um novo regulamento municipal

Com o prazo de suspensão a decorrer, Lisboa enfrenta uma janela de cerca de um ano para definir um novo regulamento próprio sobre AL. A Câmara pode reintroduzir critérios rigorosos, como limites de licenças por prédio, requisitos de certificação energética, ou optar por prolongar a suspensão até haver consenso político e urbano.

Neste interregno, proprietários e potenciais investidores devem acompanhar atentamente as reuniões municipais e participar publicamente, a fim de influenciar critérios equilibrados que permitam atividades seguras e sustentáveis, sem perder opacidade frente a medidas inesperadas.

Lisboa encontra-se num momento de transição quanto ao AL: com o fim do Mais Habitação e a manutenção das zonas de contenção definidas em 2022, há uma clara incerteza sobre futuras regras. Se está a planear iniciar ou manter uma licença para AL, deve estar atento às publicações da Câmara e ao relançamento de um regulamento municipal. Estar informado e agir com precaução é essencial para proteger o seu investimento e garantir conformidade com as normas em constante evolução.