A legislação “Mais Habitação” introduziu um novo equilíbrio entre os condomínios e o regime de Alojamento Local (AL) em frações autónomas. Este artigo explica em detalhe como as regras atuais regulam o papel dos condóminos na emissão, manutenção e cancelamento de licenças de AL, bem como as obrigações impostas aos anfitriões que operam em edifícios em propriedade horizontal. Com o conhecimento destas alterações, proprietários podem garantir o cumprimento e prevenir conflitos com outros residentes, mantendo relações saudáveis e profissionais.

1. Emissão de novas licenças com autorização do condomínio

Desde a entrada em vigor, qualquer proprietário que queira solicitar uma licença de AL numa fração inserida num edifício com condomínio organizado deve entregar, juntamente com o pedido através do portal ePortugal, uma ata de assembleia que valide explicitamente a mudança de uso do imóvel. Esta medida visa assegurar que os condóminos têm voz ativa na transformação de habitações residenciais em casas de turismo.

Existem exceções previstas, designadamente para frações cuja autorização de uso para AL já conste do título de propriedade horizontal ou que tenham obtido licença previamente à deliberação do condomínio. Nestes casos, não é necessário novo consentimento. No entanto, esta obrigação obrigou muitos operadores a rever as suas práticas de forma a alinhar-se com a legislação vigente.

2. Cancelamento de licenças por decisão condominial

O “Mais Habitação” reforçou o poder dos condóminos ao permitir que, com a aprovação por dois terços dos elementos, possam decidir o cancelamento imediato das licenças de AL ativas no prédio. Esta decisão deve ser formalizada em ata de assembleia e submetida ao Balcão Único Eletrónico, cabendo à câmara municipal o cancelamento da licença em até 60 dias.

Este mecanismo tem um impacto profundo: retira a autonomia ao proprietário e impõe-lhe a necessidade de manter boas relações com os restantes moradores, sob pena de perder a licença por via administrativa sem recurso judicial, numa situação que pode causar reais danos na gestão do imóvel.

3. Efeitos permanentes do cancelamento

Se um condomínio aprovar o cancelamento de uma licença de AL, essa deliberação passa a ter efeitos duradouros: a fração deixa de poder candidatar-se a uma nova licença, mesmo que muda de titular, a menos que exista uma nova autorização do condomínio. Esta regra visa proteger a vontade coletiva dos condóminos, bloqueando futuras tentativas sem o consentimento formal do prédio.

Este aspecto reforça a importância de manter diálogo constante com os vizinhos e trabalhar para construção de consensos, garantindo que o seu projeto se mantém sustentável e apoiado pela comunidade onde se insere.

4. Obrigações adicionais em matéria de contactos e ruído

Além da gestão das licenças, a legislação reforçou as obrigações dos anfitriões de AL quanto ao relacionamento directo com o condomínio. Se o condomínio solicitar, o proprietário deve fornecer um contacto telefónico disponível 24 horas por dia, seja o seu próprio número, seja o de uma empresa que gerencie o imóvel. Este canal garante capacidade de resposta rápida a qualquer ocorrência, evitando perturbações nos espaços comuns.

Também passou a ser obrigatória a fixação, em local visível dentro da fração, de um aviso a informar os hóspedes das regras de silêncio definidas pelo Decreto-Lei n.º 9/2007 e alterações subsequentes. Este instrumento ajuda a prevenir conflitos e a promover comportamento cívico, contribuindo para uma convivência harmoniosa entre residentes e visitantes.

5. Boas relações e profissionalismo

Para além do rigor legal, o regime reforça a necessidade de cortesia e respeito mútuo entre anfitriões, hóspedes e condóminos. Proibir reservas de hóspedes com histórico problemático, definir regras claras desde o primeiro contacto e garantir que todos compreendem o regulamento do condomínio são práticas fundamentais para evitar conflitos.

Estes deveres de comunicação e transparência elevam o nível de profissionalismo exigido aos anfitriões, que devem adotar uma postura semelhante à de um operador hoteleiro, cuidando tanto do imóvel como da relação com a comunidade onde estão inseridos.

O regime “Mais Habitação” reforçou significativamente o controlo dos condomínios sobre a atividade de Alojamento Local, ao exigir consentimento para emissão de licenças, permitir o cancelamento e fixar normas de contacto e silêncio. Para os proprietários, isto significa que gerir um AL implica também cuidar das relações com vizinhos e cumprir regulamentação comunitária. O sucesso da atividade passa, igualmente, pela habilidade em combinar hospitalidade com cortesia e profissionalismo. Se precisar de ajuda para elaborar modelos de contacto, comunicar com vizinhos ou preparar documentação para assembleias, estou disponível para apoiar.